Guide · bostadsrättsföreningar
Upphandla en större entreprenad i en bostadsrättsförening
Fasad, tak, balkonger, entréer, stambyte. En styrelse som sitter ideellt ska välja entreprenad, jämföra anbud, hålla ordning på tilläggen och sedan stå på stämman och förklara vart pengarna tog vägen. Så går det till, steg för steg.
Kort svar
Börja i underhållsplanen och ta reda på hur huset faktiskt ser ut. Välj sedan vem som ska projektera: föreningen (utförandeentreprenad enligt AB 04), entreprenören (totalentreprenad enligt ABT 06), eller båda tillsammans med öppna böcker (partnering). Be om mängdsatta anbud på samma underlag, godkänn varje ÄTA skriftligt innan den utförs, och spara det som behövs för att redovisa kostnaden på stämman. Det viktigaste är inte lägsta pris, utan att anbuden går att jämföra och att det efteråt går att visa vart pengarna tog vägen.
Utgångspunkten
Underhållsplanen säger vad och ungefär när — inte hur
De flesta större entreprenader i en förening börjar som en rad i underhållsplanen. Den raden är en uppskattning, inte ett underlag att handla upp på.
Bostadsrättslagen kräver att stadgarna anger grunderna för hur föreningen avsätter pengar för att säkerställa underhållet av huset (9 kap. 5 §). En nybildad förenings ekonomiska plan ska innehålla en teknisk underhållsplan för de kommande femtio åren (3 kap. 1 a §). Planen visar alltså ungefär när fasaden, taket eller stammarna står på tur och vad föreningen räknat med att det ska kosta.
Innan något handlas upp behöver planens rad bli en beskrivning av det verkliga huset. Hur ser fasaden ut bakom putsen, hur mår balkongplattorna, vad finns i schakten? Det som inte är känt när anbuden räknas blir ett tillägg när det upptäcks. En besiktning eller en förstudie före upphandlingen kostar pengar, men den gör att anbuden räknas på samma hus.
Fundera också på vad som ligger nära i tid. Står både tak och fasad på tur inom några år kan en ställning och en etablering räcka till båda.
Beslutet
Styrelsen eller stämman?
Löpande underhåll ligger normalt hos styrelsen. Men en del beslut ska fattas på stämman, och det är bättre att veta vilka innan upphandlingen än efter.
Väsentliga förändringar av huset
Beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark ska fattas på en föreningsstämma, om inte stadgarna säger något annat (bostadsrättslagen 9 kap. 15 §). Nya balkonger där det inte fanns några, eller en fasad med ett helt annat utseende, är exempel där frågan behöver ställas.
När en lägenhet förändras
Förändras en lägenhet med anledning av en om- eller tillbyggnad ska bostadsrättshavaren ha gått med på det. Annars krävs att minst två tredjedelar av de röstande på stämman röstat ja och att hyresnämnden godkänt beslutet (9 kap. 16 §).
Var gränsen går för just ert projekt är en juridisk bedömning. Läs stadgarna och fråga föreningens jurist innan förfrågan går ut — ett beslut som skulle ha fattats på stämman kan stoppa ett bygge som redan är upphandlat.
Entreprenadformen
Totalentreprenad, utförandeentreprenad eller partnering
Frågan är vem som tar fram lösningen och vem som bär risken. Standardavtalen AB 04 och ABT 06 ges ut av Byggandets Kontraktskommitté och är de som används i branschen i dag.
Utförandeentreprenad
AB 04
- Vem gör vad
- Föreningen projekterar, oftast genom en konsult. Entreprenören bygger efter handlingarna.
- Passar
- När styrelsen vill bestämma lösningen själv — material, utförande, detaljer — och har en konsult som kan ta fram och följa upp handlingarna.
- Tänk på
- Föreningen svarar för att handlingarna stämmer. Det som saknas i dem blir ett tillägg.
Totalentreprenad
ABT 06
- Vem gör vad
- Föreningen ställer funktionskrav. Entreprenören projekterar och bygger.
- Passar
- När styrelsen vill ha en motpart för både ritning och bygge, och kan beskriva vad resultatet ska klara snarare än hur det ska byggas.
- Tänk på
- Ett fast pris innehåller ett påslag för risken, som betalas även när riskerna inte inträffar.
Partnering
Samverkansavtal med incitamentsmodell
- Vem gör vad
- Föreningen och entreprenören räknar fram en riktkostnad tillsammans och arbetar med öppna böcker.
- Passar
- När det inte går att veta hur huset ser ut förrän det öppnas, och när styrelsen vill kunna visa var varje krona tog vägen.
- Tänk på
- Slutpriset är inte känt förrän bygget är klart, och styrelsen måste fatta beslut i tid.
Varför partnering passar en förening
En bostadsrättsförening upphandlar sällan bygg. Styrelsen sitter ideellt, byter medlemmar och ska kunna försvara varje krona på stämman. Det är precis det öppna böcker är till för.
I partnering räknar föreningen och entreprenören fram en riktkostnad tillsammans innan bygget startar. Böckerna är öppna: styrelsen ser varje faktura och varje timme. Landar bygget under riktkostnaden delas besparingen enligt en kvot som avtalats i förväg, och går det över delas överdraget, med ett tak. Entreprenörens arvode är en avtalad procent, skild från själva byggkostnaden.
Det gör att riskpåslaget i ett fast pris försvinner, och att båda parter tjänar på samma sak. Det fungerar bäst i renoveringar där ingen kan veta hur huset ser ut förrän det är öppnat — en fasad bakom puts, ett bjälklag under en balkong, stammar i ett schakt. Det fungerar sämst när styrelsen inte hinner fatta beslut medan bygget pågår.
Upplägget jämfört i detaljAnbuden
Anbud som går att jämföra
Tre klumpbelopp säger bara vilket som är lägst. De säger inte vad som ingår, vad som saknas eller vad tilläggen kommer att kosta.
- 01
Samma underlag till alla
Anbud som bygger på olika antaganden går inte att jämföra. Skicka samma beskrivning, samma ritningar och samma frågor till varje entreprenör, och svara alla när någon frågar.
- 02
Poster, inte klumpbelopp
Be om en mängdsatt offert: varje del med mängd och pris. Då syns det om ett anbud är lågt för att det är effektivt eller för att något fattas.
- 03
Det som inte ingår, utskrivet
Ett anbud ska säga vad som inte ingår lika tydligt som vad som ingår. Det är där skillnaden mellan två priser oftast ligger.
- 04
Priser för troliga tillägg
I ett befintligt hus kommer det att finnas överraskningar. Be om priser för det troliga — mer rötskadat virke än väntat, fler stammar att byta — så att ÄTA går att bedöma redan i jämförelsen.
- 05
Hur underentreprenörer kontrolleras
Fråga hur entreprenören kontrollerar F-skatt och kreditvärdighet på sina underentreprenörer, och be att få se det. Svaret säger mycket om hur resten av bygget kommer att skötas.
Under bygget
Tilläggen, papperen och grannarna
Det mesta som går fel i en stor entreprenad går fel efter att avtalet är påskrivet. Fyra saker att bestämma innan första dagen.
ÄTA, skriftligt och innan
Varje ändring, tillägg eller avgående arbete prissätts och godkänns skriftligt innan det utförs. Bestäm i förväg vem i styrelsen som får godkänna, och upp till vilket belopp, så att bygget inte står still i väntan på ett styrelsemöte.
F-skatt och kreditvärdighet
Huvudentreprenörens F-skatt går att se i Skatteverkets tjänst Hämta företagsinformation. Saknar den som får betalt för arbete F-skatt kan den som betalar bli skyldig att göra skatteavdrag. Kreditvärdigheten säger om företaget klarar att fullfölja ett bygge som pågår i månader.
Besked till de boende
De boende bor kvar. De ska få veta i förväg vad som händer, när det låter, när vattnet stängs av och när någon behöver komma in i lägenheten. Föreningen har rätt att komma in för att utföra arbete den svarar för, men ska se till att de boende inte drabbas av större olägenhet än nödvändigt.
Byggmöten med protokoll
Beslut som fattas på bygget skrivs ner. Protokollen, ÄTA-listan och fotona från det som byggts in är det styrelsen sedan redovisar från.
Efteråt
Redovisa kostnaden på stämman
Medlemmarna vill veta tre saker: vad det kostade, varför det kostade det, och vad det betyder för avgiften.
- Det avtalade priset eller riktkostnaden, och vad det slutliga beloppet blev.
- Varje ÄTA med vad den gällde, vad den kostade och vem som godkände den.
- Med öppna böcker: fakturor och timmar sammanställda per del av bygget.
- Vad som upptäcktes när huset öppnades, med foton — det är oftast förklaringen till tilläggen.
- Hur bygget finansierades: underhållsfonden, lån eller båda.
Förvaltningsberättelsen i årsredovisningen ska dessutom innehålla nyckeltal som årsavgift, skuldsättning och sparande per kvadratmeter (årsredovisningslagen 6 kap. 3 a §). En stor entreprenad syns i dem. Ju bättre styrelsen kan visa vägen från anbud till slutsumma, desto lättare är det att förklara varför.
Med oss
Så lämnar vi anbud till en förening
Vi bygger i Stockholm med omnejd. Vi lämnar mängdsatt offert med poster, inte klumpbelopp, och skriver ut vad som inte ingår. Vi arbetar gärna med öppna böcker, kontrollerar F-skatt och kreditvärdighet på varje underentreprenör, och ger de boende besked i förväg.
Frågor och svar
Det styrelser brukar fråga
Ska vi välja totalentreprenad eller utförandeentreprenad?
Det beror på vem som ska ta fram lösningen. I en utförandeentreprenad enligt AB 04 står föreningen för projekteringen, ofta genom en konsult, och entreprenören bygger efter handlingarna. I en totalentreprenad enligt ABT 06 ställer föreningen funktionskrav och entreprenören står för både projektering och utförande. Vill styrelsen bestämma detaljerna själv passar utförandeentreprenad; vill den ha en motpart för både ritning och bygge passar totalentreprenad.
När passar partnering för en BRF?
När omfattningen är svår att bestämma i förväg, till exempel för att det inte går att veta hur fasaden eller stammarna ser ut förrän man öppnat, och när styrelsen vill kunna visa var varje krona tog vägen. Riktkostnaden räknas fram tillsammans, böckerna är öppna och en besparing delas. Det kräver att styrelsen fattar beslut i tid, och slutpriset är inte känt förrän bygget är klart.
Hur jämför vi anbud från olika entreprenörer?
Skicka samma underlag till alla och be om en mängdsatt offert: poster med mängd och pris, och en lista över vad som inte ingår. Två klumpbelopp går inte att jämföra, eftersom det inte syns vad som ingår i dem. Be också om priser för de tillägg som är troliga, så att ÄTA-arbetet går att bedöma redan när anbuden jämförs.
Måste stämman besluta om en fasadrenovering eller ett stambyte?
Enligt bostadsrättslagen ska beslut som innebär väsentliga förändringar av föreningens hus eller mark fattas på en föreningsstämma, om inte stadgarna säger något annat. Förändras en lägenhet med anledning av en om- eller tillbyggnad krävs dessutom bostadsrättshavarens samtycke, eller två tredjedelar av rösterna på stämman och hyresnämndens godkännande. Var gränsen går för ert projekt är en bedömning: läs stadgarna och fråga föreningens jurist innan upphandlingen.
Vad är ÄTA-arbeten?
Ändrings-, tilläggs- och avgående arbeten: det som läggs till, ändras eller tas bort efter att avtalet skrivits. I ett större projekt i ett befintligt hus uppstår de nästan alltid. Det som avgör om de blir en överraskning är om de är prissatta och godkända skriftligt innan de utförs.
Behöver styrelsen kontrollera underentreprenörerna?
Föreningen betalar huvudentreprenören, och den ska ha F-skatt — det går att se i Skatteverkets tjänst Hämta företagsinformation. Underentreprenörerna anlitas av huvudentreprenören. Fråga därför i anbudet hur entreprenören kontrollerar F-skatt och kreditvärdighet på dem, och be att få se det.
Källor
Lagtexterna är kontrollerade mot riksdagen.se i oktober 2026. Byggandets Kontraktskommitté arbetar med standardavtal som ska ersätta AB 04 och ABT 06; fram till dess gäller de. Guiden är ingen juridisk rådgivning — stadgarna och föreningens jurist avgör det enskilda fallet.
Står något på tur i underhållsplanen?
Börja med att visa oss huset
Berätta vad som ska göras, vad underhållsplanen säger och om ni redan har ett förfrågningsunderlag. Vi går igenom huset på plats och säger vad vi behöver veta för att kunna lämna ett anbud ni kan jämföra.